万科遭遇中年危机 恒大或可后来居上

8月已过去，各大房企的半年报均已出炉，前天恒大半年报显示上半年净利润增长高达132.8%，业绩增长喜人。不过，有分析师表示，政策持续紧缩的话，下半年房地产或将平稳下滑。

中报显示，恒大上半年净利润58.2亿元，同比增长132.8%；核心业务利润48.1亿元，同比增长147.9%；销售面积611. 7万平方米，同比增长83.2%；在建面积3163万平方米，同比增长37%,这几项均列全国第一。上半年销售额423.2亿元，同比增长101.7%，营业额320.6亿元，同比增长57.4%。

实际上，中报业绩靓丽的大企业不止恒大一家，几家龙头房企（数据详见下表）均是喜人。

龙头房企2011年上半年业绩数据统计

企业 销售面积 销售额 营业额 销售同比增长 净利润

恒大 612万 423亿 320.6亿 101.7% 58.2亿

万科 566万 657亿 199.9亿 78.6% 32.5亿

中海 307万 428亿 179.4亿 85.9% 56.3亿

保利 341万 395亿 152.0亿 81.4% 28.0亿

碧桂园 343万 215亿 156.4亿 64.0% 28.7亿

雅居乐 142万 157亿 117.2亿 50.0% 26.1亿

富力 86万 134亿 109.0亿 7.0% 20.0亿

严厉调控下高增长，跟龙头企业的全国战略和产品定位有极大关系。中海、保利、雅居乐、万科等等，采取的都是全国战略，大举向没有限购的二、三线甚至四线城市进军。

比如恒大集团，在全国有181个项目，167个已经大规模开发建设，开工项目比例超过92%，在建面积3163万平方米，成全国老大。

针对首次置业者产品让恒大在限购政策下寻得了出路。

中报显示，恒大三线城市项目自住比例86%，投资仅占14%；首次置业比例是64%。上半年，恒大累计完成全年700亿计划的60.5%。截至6月30日，现金总额达到286.9亿元，拥有未使用的银行授信额度327.1亿元，总共拥有可动用资金614亿元人民币。

点评：

看到上述报道，感到恒大上半年业绩可以说是最好的。如数据属实，恒大已经可以被称之为房地产的行业老大。因为，如果不看销售额，只看营业收入、净利、增长率和销售面积，恒大都是位居第一的，仅仅是销售额比万科少130多亿。

去年万科不仅销售额位居行业第一，营业收入也是第一，只是净利不如中海，销售面积不如恒大。但今年上半年就仅仅在销售金额上还保持一点优势，不仅净利、销售面积不如恒大，就连营业额也比恒大少了120亿。可以说万科已经将龙头老大的地位拱手相让了。

其实，就连让万科引以为傲销售额，业内也颇多质疑，因为其中大多数销售额的权益并不属于万科，而是合作方的权益被算到万科的业绩上。比如，去年万科销售额达到1081亿，但营业收入仅507亿，营业收入约占50%；而今年上半年万科销售额为657亿，而营业收入才200亿，还不到1/3。

不久前郁亮称万科已步入中年危机，公开征询高官频频离职的原因。我觉得这与万科过于好大喜功、太追求虚的目标，而缺乏务实精神有关。要知道，出走的高官中有些是当年万科从中海挖角挖来的，都是非常务实的职业经理人。

近年来万科过于追求行业老大的地位，老是拿销售过千亿来说事，但其实这个销售额中水分很大，万科却始终乐此不疲。我想可能那些非常务实的高管们不习惯这些太虚的做法，但又不便忤逆郁亮，只好选择离职而另谋高就或自行创业。

我曾听过行业的一位中介大佬说，万科的风格象北大，中海的风格象清华。一个是文科，务虚感性的成分大些，但敢于创新和不受拘束；而一个是理性务实，比较注重脚踏实地，但可能会有些保守和拘谨。郁亮其实就是北大的高才生，万科的职员中也有很多来自北大。

我是认为只有北大与清华相结合，才能形成完美的组合，比如具备上海人务实与创新综合特质的复旦。务实与务虚相结合；理性与感性相结合；大胆创新与实干巧干相结合。现在的万科，北大的成分和因素似乎偏多了，务虚和感性的东西偏多了，已经影响到其发展的目标和方向了。

希望万科能重新回到务实的目标和方向上，就像当年只做行业的领跑者那样，不要过度追求虚无的目标，而应把重点放在切实的业绩增长之上。这样即使不是行业老大，也能对行业的发展做出自己应有的贡献。

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