大同

官方:首次将“首付贷”定性为违法违规

2016年08月23日来源:21世纪经济报道行业动态责任编辑:limin

住房城乡建设部等七部门最近联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》,这份央行、银监会参与制定的文件明确规定,中介机构“不得提供 或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务”。有媒体报道称,这是官方首次将“首付贷”定性为违法违规,意味着首付贷将遭到更严厉的打击,因此楼市去杠杆的帷幕也将拉开。

其实,早在今年3月,央行行长周小川在“两会”期间的记者会上就指出了首付贷的风险:如果房贷客户的一部分首付是借来的,他们需要先还首付贷再还房贷月供,偿还能力可能不足。他警示银行要了解自己的客户。央行副行长潘功胜则进一步指出了首付贷的违法性和危害性:首先,房地产开发企业、房地产中介机构自办 的金融业务没有取得相应的资质,是违法从事金融业务;其次,房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业务或者与P2P平台合作开展的金融业务,所提供的首付贷的产品不仅加大了居民购房的杠杆,削弱了宏观调控政策的有效性,增加了金融风险,同时也增加了房地产市场的风险。在这之后,一些城市的行业协会(互 联网金融、房地产中介等行业)叫停了首付贷以及众筹购房等金融业务。规模较大的中介机构也停止相关业务。

但近日媒体报道,目前,仍然有不少中介机构在用自己的“小金库”为购房者做过桥贷;而购房者通过消费贷款、抵押贷款等方式筹凑首付资金的现象更是屡见不鲜,中介机构会为他们提供帮助,以获得银行提供的更高额度的消费贷款、抵押贷款。

首付贷并没有明确的定义,人们一般的理解是借款凑首付(广义的首付贷),而政府部门可以管控的是房地产开发企业、房地产中介机构向房贷客户提供首付资金 (狭义的首付贷)。在上述的过桥贷中,中介机构是在从事金融业务,显然是违法的。但房贷客户通过消费贷款、抵押贷款以及P2P借款等方式筹凑首付资金,则 可能并不违法,但这类借来的首付款,同样具有风险性。

《意见》要求中介机构不得提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,这能够起到两方面的作用,一是进一步遏制中介机构向客户提供首付资金,二是中介机构不能提供虚假信息帮助客户获得高额度的消费贷款、抵押贷款。另外,这也能进一步警示银行在发放房贷时要更加审慎,对客户的偿还能力做深入的了解,包括调查他们首付资金的来源。从这些方面来说,加强对首付贷的打击,是有助于降低房贷的真实杠杆率的。这属于微观层面的楼市去杠杆。

但是,对于房贷客户自己借到和凑齐的首付资金,则难以通过打击首付贷的方式去抑制,例如,房贷客户通过P2P平台借钱交首付,银行很难判别这是不是他的自 有资金。这也是广义的首付贷在3月被多地叫停之后仍然以多种形式发展的原因。同样可以预见,即使有所谓“首次将首付贷定性为违法违规”,也难以完全抑制借款凑首付。原因在于,在宽松的金融环境下,首付贷的供求链条很容易就能形成,投资投机者需要借助首付贷购入更多的住宅,而充裕的资金需要通过首付贷获得高收益。同时,银行需要发放大量贷款,而其他领域似乎不如房贷安全,因此对房贷客户的调查不是那么严格。可见,要推动楼市去杠杆,不但要在微观层面加强监管 (例如打击首付贷),还要在宏观层面使金融环境变得稳健而不是继续宽松。

众所周知,今年楼市量价齐涨的行情是因为货币宽松。一方面,个人购房贷款大增长;另一方面,地产企业在市场上获得了很多融资,制造了很多地王。充裕流动性 推动的资产价格是难以维持的,去年的股市就是例子。去年股市波动,有两个重要的原因,一是降准没有如期而至,流动性没有继续变宽松;二是严查场外配资。目 前,流入楼市的增量资金已经开始放缓。有人还把打击首付贷比喻为严查场外配资。因此,楼市可能会在不久之后发生调整。面对这样的形势,应该从微观和宏观层 面坚定不移地推动楼市去杠杆。

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