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楼市将出现“香港式”集中!房价会变得更高吗?

2016年11月01日来源:凤凰财经综合国内动态责任编辑:chenliang

上个世纪,伴随香港经济的腾飞,诞生了被称为“香港四大家族”的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四家。

放在内地,“四大家族”这个名词,其实影射的是经济发展中可能出现的一种趋势——集中。而这种趋势,在中国房地产行业表现得越来越明显。

根据克而瑞统计,今年前三季度,A股上市房企披露重大重组事件总计18宗,交易金额高达1485亿元,远高于去年。

细数起来,无论恒大、融创等民字头企业,还是中海、保利等实力央企,都在今年加快了并购步伐。

去年12月18日-21日举行的中央经济工作会议也提到,促进房地产业兼并重组,提高产业集中度。

那么问题来了,如此大规模的并购潮,会不会让房地产形成高度集中化?

有足够的“钱粮”才能有机会成为“巨头”

探讨有没有这种可能,要先看有没有这种势头。

目前地产公司通过金融方式去获得有优势土地存量的上市公司,就是一种趋势。因为能够实现多元金融运作的企业,才握有进入下一场竞争的门票。

拿近年发展迅猛的一家民企泰禾来说。

10月20日,泰禾60亿非公开发行公司债[0.00%]被正式获批。至此,泰禾已经完成了中期票据20亿元、公司债75亿元的融资,共计155亿元。

而在10月27日的公告中,泰禾还计划与中信信托合作设立信托,融资40亿。此外其准备在A股拟募集资金不超过98亿元。

对企业来说,发行某些公司债可以把原先的旧债处理掉;另一方面,证监会有规定不能将公司债直接用于拿地,但没说不能收购别家项目公司,所以发行债券并购,对企业发展来说,是个不错的渠道。

泰禾第三季度业绩报就披露称,通过二级市场公司分别购入天房发展[-0.32% 资金 研报]和中国武夷[1.11% 资金 研报]4.45%和1.53%的股权,目前已在报告期内实现收益3760.35万元和55.40万元。

可以说,正因为泰禾掌握了很多房地产运作的金融手段,所以能取得这样快速的发展。

“这种做法其实是未雨绸缪。一方面是由于调控之下,高端需求受限、客户减少,以高端为主的开发商,在此轮调控中客户有所流失,销售必然受损,可能造成资金不足。与此同时,热点城市可售面积、新开工面积、土地储备面积均严重不足。所以开发商大举融资,保证手上的现金充足些,至少能够自救,其次还能顺便捡些便宜。”有业内人士就评述认为。

“通过收购其他企业的股权或项目等,利用多重资源整合,可以快速打开市场,减少初次进入不熟悉城市的风险,并提升并购放的市场竞争力。”在业内人士看来,这对大多数房企来说,都是不错的方式,但前提是企业具备收购的实力和能力。

房价不一定涨,反而可能更低

实际上,现在房企在热点城市拿地补仓的意愿非常强烈,但这些地方往往地价门槛不低。一般城市地价占房价1/3、一线城市地价占预期房价50%将成为常态。

所以,谨慎的大房企会更加拿地谨慎。而到明年中期,实力不济的房企将无力再拿土地。如果没有更多渠道“储粮”,一些房企只能出局,企业集中度会越来越大。

而在剩下来的企业中,一轮合纵连横还在加速,特别是国家推进“国企混改”,允许民企控股30%以上,民资阵营的一些企业利用金融工具参股入股、合并收购,希望在这一轮合并潮中逆势兴起。

就最近一两年来看,不仅房企重组事件在数据上增加了,案例上诸如中海地产与中信地产板块合并、保利和中航地产的房地产业务整合等国企的整合也逐渐增加。

民营企业阵营中,更是以恒大、融创等“原生大型房企”为代表,以宝能系、平安系、中植系、万向系等金控企业为代表,形成了房地产行业的合作兼并新高潮。

与此同时,“调控”是这轮合并潮中不得不提的“加速器”。

火爆的市场行情,大家都能赚钱,各种规模的企业可能都能“鸡犬升天”,但调控之下,市场肃清,“浑水摸鱼”的企业终会出局。

相反,资金成本低、并购能力强、运作情况好的企业则会受到市场认可。与此同时,调控给行业更健康明细的规则,有助于企业降低拿地、建材采购等一系列成本,在销售时能有更高溢价,在很大程度上能够帮助企业获得更高的毛利率。

伴随优秀企业在行业中脱颖而出,行业集中度也会相应被提高。数据就显示,目前全国TOP50房企的市场占有率或超50%。

但值得一提的是,在目前国内各城市房地产分化明显的格局下,市场份额集中,不代表房价会出现香港那样的“超级贵”。比如,像新城在常州,龙湖在重庆都占据了市场10%以上的份额,然而无论是常州还是重庆,房价都很低。

更别说,从总盘子来讲,内地和香港楼市,还是有很大区别的。所以,看房价,还是看供给更靠谱些。而在行业规则更健康的环境中,市场集中度的提高,或许还会有助于房价的合理发展。

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